Могут ли квартиры подешеветь и есть ли предел у цен? Говорим с риелторами о перспективах пермского рынка недвижимости

Что происходило с ценами на квартиры с начала этого года? Как на рынок повлияло повышение ключевой ставки до 12% годовых? Есть ли вероятность, что недвижимость подешевеет, или пора решаться на дорогостоящую покупку? Эти и другие вопросы мы задали директору по развитию агентства недвижимости «Территория» Екатерине Пахомовой и частному риелтору Наталье Каменских.

По словам Екатерины Пахомовой, с начала 2023 года в среднем рост цен на рынке новостроек составил порядка 7%. Однако точечно цены всё-таки выросли значительно. В центре Перми, например, рост составил 25% и больше. Если в начале этого года однокомнатную квартиру в центре города площадью от 36 до 45 квадратных метров можно было купить за 5 миллионов рублей, то сейчас — почти за 7, небольшие студии в центре стоили от 3 миллионов рублей, сейчас за них нужно будет отдать около 5 миллионов.

— Но даже не всегда это центр, мы знаем примеры, где стоимость квадратного метра точно такая же, как в центральных локациях, но на маленькие квартиры. Маленькие квартиры вообще пользуются повышенным спросом, покупают их в первую очередь, — говорит Екатерина Пахомова.

Точечный рост цен отмечает и частный риелтор Наталья Каменских. В прошлом году, например, она продала евродвухкомнатную квартиру в ЖК «Погода» в Мотовилихинском районе за 4,8 миллиона рублей, а сейчас такие продаются за 5,5 миллиона рублей.

Сейчас средняя цена квадратного метра в новостройках, по словам Екатерины Пахомовой, составляет 114 тысяч рублей, Наталья Каменских называет примерно такую же цену — 120–130 тысяч рублей за квадратный метр.

— 120 тысяч рублей за квадрат, 130 тысяч рублей за квадрат, 140 тысяч рублей за квадрат уже особо не пугают никого, — отмечает Екатерина Пахомова. — В отдельных случаях стоимость квадратного метра в новостройке доходит и до 150 тысяч. Где предел, сказать очень сложно, но по многим проектам это очевидно. Например, если дом находится не в центральной локации, если дом комфорт-класса, но ничем особым не отличающийся, то здесь у покупателя есть психологический барьер. Если поднимают стоимость до 160 тысяч рублей за квадратный метр, то надо понимать, что это для многих проектов потолок.

На рынке вторичной недвижимости рост цен, по словам Натальи Каменских, составил около 10%, по данным Екатерины Пахомовой, — около 6%.

— Как было ранее, когда стоимость за полгода могла вырасти на 30%, — такого нет, — уверяет Наталья Каменских.

По словам риелтора, стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости колеблется от 75 до 140 тысяч рублей (в редких случаях), в хрущевках цены ниже — 75–95 тысяч рублей за квадратный метр. Екатерина Пахомова называет среднюю стоимость квадратного метра вторички — 92 тысячи рублей.

Оба специалиста отмечают отсутствие ажиотажа на вторичном рынке недвижимости. По данным Екатерины Пахомовой, на вторичном рынке сейчас дефицит квартир: на продажу выставлено всего 3 тысячи объектов — это в три раза меньше, чем новостроек. При этом еще в прошлом году продавалось 6–7 тысяч объектов на первичном рынке и столько же на вторичном.

Причина, по словам риелторов, в том, что покупатели перестали рассматривать «старые» квартиры для инвестиций, к тому же многие предпочитают воспользоваться ипотекой для IT-специалистов или семейной ипотекой, которые распространяются на рынок новостроек.

— Люди выставляют квартиры в старом фонде на продажу и сталкиваются с тем, что их просто не покупают, потому что мы понимаем, что этот фонд уже морально устарел: где-то уже и подъезды обшарпанные, с запахом и выглядят уже несовременно, квартиры сами не в лучшем состоянии, — говорит Екатерина Пахомова.

Риелтор отмечает, что продавать такие квартиры можно, снижая цену, но люди считают, сколько они уже вложили в ремонт, хотят получить бо́льшие деньги, чтобы куда-то их инвестировать. В итоге объекты долго продаются, и их снимают с продажи.

Как мы уже писали выше, на новостройки действует господдержка (например, ипотека для айти-специалистов, семейная ипотека), это еще одна причина, почему такая недвижимость сегодня более популярна. А чем выше спрос, тем выше цена.

— Спрос порождает предложение, чем выше спрос, тем выше цена, а так как госпрограммы работают, застройщики могут позволить себе поднять цену, люди всё равно будут покупать, — говорит Наталья Каменских.

15 августа Центробанк на внеочередном заседании резко повысил ключевую ставку с 8,5% годовых до 12% годовых. До этого доллар превысил отметку в 100 рублей.

По словам директора по развитию агентства «Территория», повышение ключевой ставки подстегнет спрос, но всего на несколько месяцев: люди захотят сохранить деньги и вложить их в покупку недвижимости. Однако особого ажиотажа не будет — «в очередь за квартирами не будут стоять».

— Если Центробанк поднимет ставку до 14–15%, спрос на вторичку будет минимальный, — говорит о том, как повлияет возможное повышение ключевой ставки на рынок вторичной недвижимости, Наталья Каменских. — Людям нужно будет морально привыкнуть к этой ставке, как привыкнут, [вторичку] начнут покупать дальше.

Чего точно не прогнозируют специалисты, так это снижения цен: спрос на новостройки растет, вслед за ними дорожают квартиры на вторичном рынке недвижимости. Однако скачкообразного роста цен не будет, считают собеседники. В Пермском крае, говорит Наталья Каменских, цены в принципе не снижаются, их рост может только приостановиться на какое-то время.

Как говорит Екатерина Пахомова, если 130–140 тысячами рублей за квадратный метр уже никого не удивить, то 170 тысяч рублей за квадратный метр — это уже перебор. Застройщики пробуют поднимать цены до этого уровня в качестве эксперимента, но продажи встают, потому что люди просто не решаются на такую дорогостоящую покупку.

Оба специалиста считают, что тянуть с покупкой квартиры не стоит: будущее предсказать очень сложно.

— У нас всегда какие-нибудь да обстоятельства в стране, можно бесконечно ждать и никогда не дождаться, — считает Наталья Каменских. — Если есть возможность, есть деньги на первоначальный взнос, есть какие-то сертификаты, есть возможность платить ипотеку и есть задача купить, то нечего ждать, надо идти покупать.

Ранее мы рассказывали о самых высоких зданиях в Перми, а еще показывали, как выглядят квартиры стоимостью до миллиона рублей.