Столичный эксперт заявил, что квартиры подешевеют на 30%. Разбираемся, чего ждать от цен на жилье в Перми

Начало года — это не только подведение итогов прошлого, но и планы на будущий. Среди постоянно актуальных вопросов — мечты о собственной недвижимости. Подорожают или подешевеют квартиры в Перми, станет ли ипотека более реальной и к каким изменением нужно готовиться в 2025 году, мы спросили у эксперта — специалиста агентства недвижимости «Территория» Дмитрия Ничипоренко.

Обнадеживающие для покупателей прогнозы выдал кандидат экономических наук, профессор университета «Синергия» Сергей Зайнуллин. Он рассказал изданию Газета.ru, что цены на квартиры могут упасть на 20-30% ниже уровня 2024 года. К примеру, квартиры в Москве могут подешеветь с 12 миллионов до 10, а в Санкт-Петрбурге — с 7,5 миллионов до 5,5.

Эксперт говорит, что на рынок недвижимости влияет большой набор факторов: раздутый пузырь на рынке жилой недвижимости, политика Центрального банка и поведение покупателей. Тем не менее, Сергей Зайнулов уверен, что цены будут спускаться. Вопрос у эксперта лишь в том, полетят они стремительно или будут медленно сползать.

Мы уточнили у пермского специалиста агентства недвижимости Дмитрия Ничипоренко, что он думает по поводу таких прогнозов. Эксперт пояснил, что такое падение цены привело бы к остановке деятельности на рынке недвижимости.

— Застройщики используют банковское финансирование и таким образом проценты на деньги для строительства они закладывают в затраты своих проектов. Поэтому, условно говоря, маржа, которая у них остается после реализации проектов, равна 20−25% прибыли. Если цены упадут на 30%, то строители будут два года работать себе в убыток. Но тогда они обанкротятся и ничего делать не будут, — объяснил 59.RU нереальность названных специалистом прогнозов Дмитрий Ничипоренко.

Пермский эксперт говорит, что за 30 лет своей работы видел всякое, рынок проседал, на нем случались подъемы, был и кризис в 2008 году на фоне общемирового. Тогда действительно цены на недвижимость рухнули больше чем на 30%. Так, например, квадратный метр в ЖК «Виктория» подешевел с 70-110 тысяч рублей до 45 тысяч рублей. Но падение цены было кратковременным и уже через 2-3 месяца она вернулась на прежний уровень. Сейчас эксперт не видит предпосылок для такого же провала в ценах.

Как замечает Дмитрий Ничипоренко, небольшого снижения цен на недвижимость ждут уже третий год, так как в пандемию и после нее доходы у многих снизились. Но вместо этого цены продолжают расти.

— Росту цен на квартиры способствовало введение льготной ипотеки. Покупательский спрос перегрел рынок новостроек и цены выросли и продолжают расти. Так, например, месяц назад застройщик вышел с предложением о продаже студии площадью 24 квадратных метра на Кронштадской за 5 миллионов 200 тысяч рублей. При этом сдавать ее будут через 3 года, — поделился с 59.RU Дмитрий Ничипоренко.

Также специалист поделился, что есть застройщики, которые сейчас продают квадратный метр за 270 тысяч рублей, но уже через полтора года они рассчитывают выставлять его на рынок за 400 тысяч рублей. Дмитрий Ничипоренко не согласен с таким прогнозом цены, но у застройщика свое мнение.

Как замечает Дмитрий Ничипоренко, по данным на август 2024 года квартиры в новостройках были дороже квартир во вторичном жилье почти на 20%. Сейчас ситуация особо не изменилась.

— Это ненормальная ситуация. Это значит, что рынок первичного жилья был сильно перегрет. Нормальный разрыв в свободной экономике — это в среднем 8-9%. Поэтому сейчас, когда застройщики обещают 10-12% скидки на покупку квартиры за реальные деньги, они, по сути, приводят цену к реальной, — объяснил 59.RU Дмитрий Ничипоренко.

Как пояснил Дмитрий, сейчас повышением ставок по ипотеке правительство старается снизить перегрев рынка и закредитованность населения. При этом и сами банки вслед за политикой ЦБ стараются снизить количество кредитов.

— Я получал информацию от банков, что в ноябре–декабре процент отказов по ипотеке доходил чуть ли не до 70%. При этом люди были платежеспособные, без просрочек по кредитам и с высоким доходом, — рассказал 59.RU Дмитрий Ничипоренко.

Из-за повышения ставок по ипотеке, как предполагает эксперт, все-таки снизится и общее количество сделок. Но при этом нельзя сказать, что рынок просядет на 30, 40 или больше процентов. Скорее, изменится его структура.

— Сейчас мы возвращаемся по механизмам сделок примерно к 2004 году, когда ипотеки как таковой не было. Люди либо накапливали деньги какое-то время, либо брали кредит, но на какой-то минимальный платеж, — добавил Дмитрий.

Пермский эксперт считает, что на рынке будет больше сделок за реальные деньги. Во-первых, по данным Центробанка многие жители страны держат деньги на вкладах — на конец декабря называли сумму около 53 триллионов рублей. Во-вторых, остается небольшой процент обеспеченных людей, которые будут вкладывать деньги в местную недвижимость, а не в заграничную, как раньше. На них процент ставки по ипотеке не влияет и они продолжат покупать недвижимость и затем сдавать в аренду.

Дмитрий говорит, что ситуаций, когда застройщики отказывались от проектов или сокращали объем строительства, не наблюдается. Во-первых, даже если бы они и хотели так сделать, они не могут, так как многие застраивают территории по договорам о комплексном развитии. Этапы строительства в них четко прописаны и за нарушение обязательств могут взыскать штраф. Кроме того, эти договоры связаны с расселением аварийного жилья и застройщику все-таки выгоднее достроить квартиры и продать.

Во-вторых, даже если у застройщика нет договора о КРТ, он, скорее всего, использует банковское финансирование. То есть деньги на строительство он берет в банке и их нужно возвращать с процентами, для этого опять же нужно продавать квартиры.

Отсрочка возможна для тех застройщиков, которые только приобрели участок и пока не начинали строительство и не брали на себя никаких обязательств. Вот они действительно имеют возможность отложить свои планы.

Ранее мы узнавали, за сколько сейчас продают однушки в пригороде Перми и публиковали подборку объявлений с фотографиями.