Почему пока не строят третью очередь ТРК «Семья» и что будет с ЦУМом? Интервью с Еленой Ждановой

Строительство третьей очереди ТРК «Семья», о котором много говорили в начале года, пока не началось. О том, почему отложили реализацию проекта и как в целом обстоят дела на пермском рынке, 59.ru поговорил с Еленой Ждановой — директором ООО «Управление недвижимости ЭКС» (управляет двумя ТРК «Семья» — в Перми и в Уфе, ЦУМом, «Универсамом» и другими торговыми объектами).

— Почему отложили строительство третьей очереди ТРК «Семья»? Планирует ли ваша компания вернуться к проекту в 2019 году?

— Мы выжидаем. Решение будем принимать в первой половине 2019 года. В начале этого года были готовы к запуску проекта. Но потом посмотрели на тенденции в продуктовой рознице и non-food-секторе (непродовольственных товаров. — Прим. ред.)... Пока поводов для оптимизма не видим. Скорее всего, проект реализуем, он жизнеспособный. Вопрос только в том, что размер арендной платы, которую мы предполагали получить, из-за ситуации на рынке может измениться. А это серьезно отразится на окупаемости проекта.

— Получается, рынок в 2018 году просел?

— Где-то просел, где-то просто не вырос. Мы планировали рост в размере инфляции. По одним товарным категориям так и произошло, по другим — нет, где-то вообще наблюдается снижение. Не всегда можно понять, что влияет на покупательскую способность. Потому что, например, могут просесть обороты у оператора в экономсегменте и несколько вырасти — у среднего сегмента. В non-food-секторе вообще многое зависит от того, насколько попали в сезон, в ожидания клиентов.

— С одной стороны, специалисты говорят, что в Перми не хватает торговых центров. С другой, в уже существующих ТЦ пустуют площади. Даже в центре города: неполная загрузка была в ТЦ «Айсберг Модерн», даже в одном из «Колизеев». Почему такое происходит?

— У нас нехватка не торговых центров как таковых, а концептуальных. Сначала строят, а потом начинают думать, кого разместить. У существующих площади пустуют по разным причинам. Если говорить о ТЦ «Колизей» и «Айсберг Модерн», то прежде всего, на мой личный взгляд, вопрос заключается в ограниченности парковочных мест. Все указанные ТЦ находятся в отличной локации, и это важно. Но наличие достаточного количества парковочных мест является также одним из существенных факторов, по которому те же федеральные операторы — потенциальные арендаторы — принимают решение по конкретному торговому центру. Если говорить об иных возможных причинах отказа потенциальных арендаторов (мы сейчас говорим в первую очередь именно о федеральных игроках, потому что их наличие важно для успешности ТЦ и степени его востребованности, а, следовательно, и заполненности), то это технические характеристики объекта и помещений: этажность, размеры и планировка помещений, высота потолков, допустимая нагрузка на несущие конструкции, шаг колонн. А также оценивают концепцию ТЦ — потому что важно ее наличие. Мы тоже с этим сталкивались: что-то приходилось реконструировать, переделывать. Тот же Inditex со всеми брендами — Zara, Stradivarius, Bershka и другими — нам удалось поставить, только когда мы построили новый этаж под их требования. До этого в городе не было ни одной площадки, которая подходила бы под их параметры.

— После пожара в кемеровской «Зимней вишне» по всей стране активно обсуждали идею о том, что нужно переместить кинотеатры на первые этажи ТРЦ. Сейчас от нее отказались?

— Во-первых, в действующих комплексах это теоретически можно сделать только путем масштабной реконструкции объекта и если ТЦ построен в один уровень. В остальных случаях — мы говорим про построенные ТЦ — нужно полностью перестраивать здание. Потому что у кинотеатров принципиально другие требования к высотам, нагрузкам на полы, шагам колонн и всему остальному. Во-вторых, кинотеатры платят аренду по низким ставкам, а на первых этажах ТЦ ставки аренды исторически (и логически — самое проходное место) высокие. И, в-третьих, во всем мире развлекательные зоны всегда располагаются на верхних этажах, это многолетняя практика и все прекрасно работает. Надо просто соблюдать требования противопожарной безопасности. Если есть системы пожаротушения, организованы эвакуационные пути, все работает правильно и персонал подготовлен, то в случае пожара материальный ущерб, конечно, возможен, но обойдется без человеческих жертв.

— На днях в Перми был признан банкротом «Авиатор-2», занимающийся жилищным строительством. В сфере строительства коммерческой недвижимости сегодня тоже проблемы или все более-менее спокойно?

— Насколько я знаю, начатых и незаконченных проектов нет. Таких было много после кризиса 2008 года, но большую часть завершили в 2013–2016 годах. В основном остались объекты в нулевой стадии — то есть пустые площадки. Но ждать, что будут строить что-то новое, кроме начатого в последнее время, на мой взгляд, в ближайшие год-два не стоит.

— С какими завершенными проектами ваша компания подошла к концу года? Что в планах на 2019-й?

— Мы завершили ремонт стилобата (основания. — Прим. ред.) «Универсама» — там была целая эпопея, связанная с недобросовестной работой со стороны подрядчика, было много неудобств для клиентов «Универсама». Тем не менее это была важная работа, и мы ее завершили. По ЦУМу наиболее серьезным событием года я бы назвала постановку обувного оператора Kari, что вместе с перемещением существующих арендаторов по этажам позволило заполнить ТЦ на 100%. В ТРК «Семья» завершаем проект, связанный с реконцептом фуд-корта. Большую часть изменений уже можно видеть сегодня, осталось только завершить замену мебели — это мы планируем сделать в ближайшие неделю-полторы. Придет достаточно крупная партия мебели: уютные диваны, барные столы, большие столы для компании. Детскую площадку там тоже сделаем новую, двухуровневую, с лабиринтом: она заказана, в скором времени будет возможность у маленьких гостей ТРК ее обновить. Еще один крупный проект по ТРК в Перми — на 25 декабря запланировано открытие нового большого европейского ресторана сети «Национальная кухня». Мы реализовывали данный проект совместно с «Национальной кухней» в течение всего года и предвкушаем скорое предновогоднее открытие. Отдельно отмечу появление марки «Рив Гош» и полноценной бьюти-зоны на первом этаже второй очереди в «Семье». В нашем торговом центре «Семья» в Уфе «Л'Этуаль» разместился в новом формате, современном, ярком формате. Также открылись арендаторы Love Republic и Leran, «Иголочка», FunDay. На 2019 год планы на развитие есть. В основном они будут касаться блока первой очереди ТРК «Семья» в Перми. И, как я уже говорила ранее, будем принимать решение по третьей очереди ТРК. Также рассматриваем возможность вернуться к проекту ритейл-парка на Спешилова. По ЦУМу мы пока находимся «на развилке»: либо пройдет сделка купли-продажи, либо мы займемся реконструкцией здания, чтобы оно стало более современным.

Ранее мы разбирались, почему в Перми не строят бассейны и аквапарк.