Сколько еще простоят пермские хрущевки и переселят ли жильцов по реновации? Большой разбор о самом массовом жилье Перми

Еще несколько десятилетий назад квартира в хрущевке была объектом желаний многих пермяков. Сейчас, когда в городе появилось множество новостроек, ситуация на рынке жилья сильно изменилась. Хрущевки стали самым бюджетным и далеко не престижным вариантом. Стоит ли покупать такие квартиры, когда бюджет ограничен? Сколько еще простоят такие дома? Получится ли продать квартиру в хрущевке в будущем? Эти и другие вопросы мы задали экспертам.

Хрущевками условно называют дома, спроектированные в СССР в период, когда у власти был Никита Сергеевич Хрущев, то есть в 50-е и 60-е годы прошлого века. При этом не всем хрущевкам сейчас 60–70 лет, есть хрущевки, построенные и после кончины Никиты Сергеевича.

Хрущевка — неоднородное понятие, объединяющее под собой дома разных серий (одну из них даже спроектировал дедушка певца Ильи Лагутенко). Их строили из панелей и кирпича, делали в вариантах с несущими стенами и колоннами (во втором случае фасад служил только ограждением). В хрущевках разных типов отличались толщина стен, количество этажей, балконы, конструкция крыши, но общей была концепция, которая предусматривала отсутствие архитектурных излишеств ради массового и быстрого строительства отдельного благоустроенного жилья для миллионов советских граждан.

Первая пермская хрущевка была панельной и состояла из четырех этажей. Ее возвели на улице Студенческой, 15 в 1962 году. Вскоре рядом выросли десятки других панельных и кирпичных хрущевок, из которых сейчас, в значительной части, состоит микрорайон Городские Горки.

Первая пермская хрущевка до сих пор стоит и не признана аварийной. Были ли случаи признания аварийными других домов этого типа, в администрации Перми не знают, но в 2022-м чуть более раннюю кирпичную пятиэтажку (1957 года постройки) на Куйбышева, 143 признали опасной для проживания, а затем снесли.

Специалист-обследователь, эксперт строительных конструкций ООО «ИТК Френкеля» Мария Швецова регулярно изучает состояние разных домов Перми, в том числе хрущевок. По ее словам, такие дома не стоит считать слишком старыми и опасными для проживания, но нюансы в них, конечно, есть и их немало. Так, по словам Марии, в подвалах многих хрущевок долгое время стояла вода. Это было связано как с авариями на сетях, которые своевременно не устраняли (особенно в 90-е), так и с конструктивными недостатками домов.

— В панельных зданиях распространена ситуация, когда панели цоколя не доведены до низа подвала. В таком случае во влажную погоду дождевые и грунтовые воды имеют возможность затекать в подвал, что, конечно, негативно сказывается на состоянии конструкций, — рассказала 59.RU Мария. — Из-за постоянного наличия влаги в панельных домах разрушаются швы, межпанельные стыки, возникают продувания, промерзания стен. В кирпичных домах из-за воды, стоящей в подвалах, появлялись неравномерные деформации стен, что приводило к появлению трещин.

Нередко Мария Швецова сталкивается и с дефектами на крышах хрущевок. Особенно они распространены там, где крыша плоская и под ней нет чердака или его высота настолько мала, что встать в полный рост и обслужить конструкции невозможно.

— В домах со скатными крышами тоже бывают проблемы. Если за покрытием крыши и за стропильной системой не следили, возможны дефекты, связанные с протечками, замачиванием, гниением древесины, — перечисляет эксперт. — Также со времени строительства изменились нормы по снеговой нагрузке на крышу. Если крышу капитально не ремонтировали, то, вероятно, толщина стропил там не проходит по современным нормам.

Доцент кафедры строительных конструкций и вычислительной механики Пермского Политеха Марк Сон тоже несколько раз принимал участие в обследовании хрущевок. Он говорит, что дома этого типа, в которых он был, были в работоспособном состоянии и не представляли никакой угрозы для жителей.

Мария Швецова говорит, что при строительстве хрущевок рассчитывали на срок их эксплуатации длиной в 50–80 лет. У многих домов этот срок истек или подходит к концу, но, по мнению эксперта, это не значит, что они уже не пригодны к использованию и вот-вот рухнут.

— Если хрущевку правильно эксплуатировали, вовремя проводили ремонт, защищали конструкции от намокания, срок ее жизни может быть значительно продлен, — уверена специалист.

Похожего мнения придерживается и Марк Сон. По его словам, хрущевки рассчитывали на 50–100 лет службы. Минимальное и максимальное значение так сильно отличаются друг от друга из-за разных проектов и использования материалов разного качества: в одном городе кирпич, панели или раствор могли оказаться качественнее, чем в другом. Свое влияние на срок службы оказывали и бригады, работавшие на строительстве: какие-то из них строили лучше, какие-то — хуже.

— Срок службы в 50–100 лет стоит воспринимать как гарантийный, то есть минимальный, — добавляет ученый. — Фактически дома могут служить гораздо дольше. Например, в мире сохранился ряд замков, построенных еще в XII веке.

По словам Марии Швецовой, срок службы хрущевок способен продлить качественно выполненный капремонт. Эту информацию подтверждают и в Фонде капитального ремонта Пермского края. Однозначно ответить на вопрос о том, сколько лет жизни зданиям добавляет капремонт, там не смогли — размер этого дополнительного срока зависит от многих факторов и будет разным для каждого дома.

В Москве уже давно работает программа реновации. По ней жителей старых домов (в том числе хрущевок) переселяют в новостройки, а старые здания сносят и отдают землю, которую они занимали, под строительство. Мы обратились в Министерство строительства Прикамья, чтобы узнать, планируют ли принять такую программу в нашем регионе.

— Программы по реновации именно «хрущевок» в Пермском пока не планируется, — ответили в Минстрое. — Сейчас в основном подлежат расселению аварийные малоэтажные дома.

В министерстве добавили, что первоочередная задача — это расселение домов, признанных аварийными до 1 января 2017 года. Ожидается, что более 6 тысяч человек переедут из аварийных жилых помещений до конца 2024 года.

Собственникам квартир в аварийных домах выплатят компенсации их стоимости или дадут субсидии на покупку нового жилья. Тем, кто снимал квартиру у муниципалитета, дадут другое благоустроенное жилье. Сейчас для этого по нацпроекту «Жилье и городская среда» в регионе строят новые многоквартирные дома. Особенно актуален этот вариант для территорий, где не хватает предложений на вторичном рынке жилья. Строительство ведут в 17 округах. Например, в этом году ключи от новых квартир получили люди из Краснокамска и Губахи, также завершили строительство нового дом в Яйве.

Мария Швецова считает, что в ближайшие годы мы можем увидеть только точечные замены хрущевок на новые дома — например, в центре города, где земли для застройки не так много.

— Думаю, к комплексному решению вопроса с хрущевками подойдут лет через 20–30, когда они массово потребуют дорогостоящего капитального ремонта. Средств для лечения всех конструкций в этих домах может и не найтись. В таком случае более оптимальным решением могут посчитать реновацию, — предполагает эксперт.

Ученый Пермского Политеха Марк Сон говорит, что хрущевки морально устарели — квартиры в них имеют небольшую площадь и не самые удачные, по современным меркам, планировки. Фасады, как правило, выглядят скучно и безлико. Выбирать ли для себя такое жилье — дело каждого конкретного человека, отмечает эксперт.

— В среднем, с точки зрения физического состояния хрущевки выглядят вполне благополучно. У хрущевок есть свои плюсы. Они строились по проектам, разработанным большими проектными институтами, что значительно снижает вероятность ошибок при проектировании и возникновения проблем из-за них, — рассказал Марк Сон. — Покупатель квартиры в хрущевке, как правило, лучше понимает, жилье какого качества он приобретает. В новостройках рисков больше. Могут неожиданно проявиться проблемы, связанные с особенностями проектирования и строительства. Например, нередко возникают трещины в перегородках.

По словам специалиста по недвижимости агентства «Территория» Карины Филатовой, квартиры в хрущевках до сих пор не потеряли своей ликвидности. Это связано с тем, что они зачастую выгодно расположены — именно домами такого типа застроены многие лучшие площадки города. Во-вторых, стоимость квадратного метра в хрущевках значительно ниже, чем в более новых домах, что делает их очень привлекательными для части покупателей.

— В случае приобретения квартиры в целях инвестиции, рентабельность сдачи в аренду хрущевки не менее высока, чем в случае с новостройкой, а затраты на приобретение ниже, — говорит Карина Филатова.

По наблюдениям специалиста по недвижимости, квартиры в хрущевках часто выбирают те, кто накопил сумму, которая позволяет либо купить жилье в старом фонде за наличный расчет, либо внести значительный первоначальный взнос за объект в новостройке. Хрущевки предпочитают люди, которые не хотят или по каким-то причинам не могут ждать окончания строительства нового дома, либо не готовы брать ипотечный кредит.

Карина Филатова и ее коллеги далеко не всегда советуют клиентам повременить с покупкой квартиры, чтобы накопить на жилье классом выше, чем в хрущевке.

— К сожалению, в современных реалиях это не работает. Если срок накоплений превышает 1–2 месяца, как правило, накопленной суммы вновь не хватает [на покупку более престижного жилья] в связи с инфляцией. Это касается как вторичного, так и первичного рынка недвижимости. Покупателям с ограниченным бюджетом однозначно рекомендуем приобретать квартиры в хрущевках, это будет хороший старт в постепенном улучшении жилищных условий, — комментирует эксперт.

Ранее мы рассказали, снесут ли дом «Букинистом» на улице Попова в Перми, который признали аварийным.