Покупай, но проверяй

Зачастую покупка квартиры на вторичном рынке гораздо рискованнее, чем в новостройке. Сделку могут омрачить объявившиеся после подписания договора купли-продажи собственники, многотысячные долги за капитальный ремонт, прописанные в квартире «мёртвые души» или незаконная перепланировка. N1.RU разобрался, что нужно проверить, перед тем как купить квадратные метры «с рук».

Приобретая квартиру в новостройке, покупатель, как правило, заранее знает о возможных рисках. Однако со вторичным жильём ситуация обстоит сложнее. У такой квартиры есть своя «история» — бывшие и действующие владельцы, многочисленные документы, прописанные в квартире люди. Это только малый список подводных камней, которым стоит уделить пристальное внимание перед покупкой. Именно поэтому покупатель «вторички» должен потратить больше времени и сил перед сделкой на проверку всех нюансов, чтобы не оказаться обманутым.

«В России большинство людей покупают квартиру один-два раза за всю жизнь, так что для многих это абсолютно неизвестный, сложный и очень запутанный процесс, — отмечает юрист Российской гильдии риелторов Наталья Михайлюкова. — Даже если человеку предстоит относительно простая сделка, всё равно нужно будет учесть массу деталей и нюансов, узнать много не известной ранее информации».

Досье на владельца

В первую очередь, покупателю стоит проверить паспортные данные владельца квартиры. Удобнее всего это сделать на сайте Федеральной миграционной службы. Также в идеале необходимо подтвердить дееспособность собственника — выяснить, состоит ли человек на учёте в психоневрологическом или наркологическом диспансере. Не стоит исключать, что сделка может быть отменена родственниками продавца из-за его недееспособности. Однако на практике доступ к таким данным получить не удастся — справку вы можете запросить только напрямую у владельца квартиры.

Особенное внимание стоит уделить ситуации, когда в договоре купли-продажи фигурирует не собственник, а лицо, действующее по доверенности. Ведь в таком случае придётся проверить данные двух человек, а также убедиться в подлинности самой доверенности. Это возможно сделать только у нотариуса, который выдавал документ.

Более того, важно узнать, как именно нынешний владелец получил квартиру в собственность. Если жильё передалось по наследству, специалисты рекомендуют дождаться истечения трёх лет с момента вступления завещания в силу, чтобы внезапно не появились новые претенденты на жилплощадь.

История квартиры

Перед тем как приобрести «вторичку», необходимо запросить у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП), в которой будут указаны данные о всех правообладателях и всех ранее совершённых сделках с квартирой. Также нужно попросить у собственника выписку из домовой книги. Это позволит узнать, кто прописан в квартире, в частности — есть ли среди них несовершеннолетние дети. Необходимо проконтролировать, чтобы к моменту продажи в квартире никто не был прописан, иначе придётся решать проблему через суд. К тому же за квартиру с «мёртвыми душами» придётся платить увеличенные коммунальные платежи.

По словам Натальи Михайлюковой, при покупке жилья на вторичном рынке главное, что нужно сделать, — это убедиться в юридической чистоте объекта. Для этого необходимо проанализировать все документы на квартиру, оформленные имущественные права, документы правообладателей и так далее. Если вы пользуетесь услугами риелтора, то именно он должен отвечать за убытки клиента. Главное, чтобы в договоре был определён объём ответственности, которую риелтор несёт перед клиентом за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по этому договору.

Также стоит заострить внимание на том, не было ли сомнительных сделок с этой квартирой. Например, если в течение одного года квартира трижды перепродавалась, это повод задуматься.

Состояние квартиры

После того как вы убедились, что вам подходит район, дом и инфраструктура, есть смысл повнимательнее присмотреться к квартире. Не всем покупателям стоит акцентироваться на ремонте, ведь старую мебель и технику можно выкинуть или продать, а обои переклеить. Гораздо важнее обратить внимание на планировку и состояние коммуникаций и электропроводки.

Если вам понравилась планировка, не спешите радоваться — нужно обязательно проверить её законность. Если в квартире есть незарегистрированные изменения, в дальнейшем все обременения по штрафам и устранению станут заботой нового собственника. Для того чтобы проверить «чистоту» квартиры, стоит потребовать у собственника справку из районного бюро технической инвентаризации (БТИ). Стоит тщательно проверить соответствие указанных в документе характеристик реальному положению вещей.

А состояние инженерных систем можно оценить только самостоятельно. Даже если вы покупаете квартиру «под ремонт», важно обратить внимание на степень износа электропроводки, работоспособность розеток и внешний вид труб. Это очень важно, особенно если вы приобретаете квартиру в старом доме.

«Квартира с качественным ремонтом будет стоить существенно дороже аналогичной с «убитой» отделкой. Брать жильё с хорошим ремонтом, на мой взгляд, обоснованно и оправданно, если этот ремонт вас полностью устраивает и вы не планируете ничего переделывать в ближайшее время», — рассказывает руководитель агентства недвижимости «Загородный стиль» Павел Соколов.

Долги

Неприятным сюрпризом от предыдущих владельцев могут оказаться неоплаченные счета. Поэтому рекомендуется перед покупкой жилья запросить у собственника справку об отсутствии задолженности из Единого расчётного центра. Однако в любом случае стоит прописать в договоре, что все задолженности, начисленные до совершения сделки, остаются за прежними хозяевами.

С юридической точки зрения долги по счетам за коммунальные услуги и телефонную связь не распространяются на нового собственника, в отличие от задолженностей за оплату капремонта дома. Поэтому стоит обратить особое внимание именно на этот момент при приобретении жилья. Обезопасить себя в этом случае можно с помощью всё той же справки из расчётного центра.

Нюансов при покупке квартиры на вторичном рынке много. Поэтому стоит быть крайне внимательным при совершении сделки, чтобы не стать жертвой мошенников. Ведь вариантов обмана может быть множество: начиная от липовых документов, заканчивая тем, что одну и ту же квартиру могут продать нескольким людям.