Вечная стройка: обзор поправок в закон о долевом участии

В России насчитывается не один десяток тысяч обманутых дольщиков. В начале года по Перми прокатилось несколько протестных акций: пострадавшие от мошенников покупатели выходили на митинги, проводили пикеты у стен администрации и объявляли голодовки, требуя свои квартиры. Чтобы предотвратить подобные ситуации, власти решили внести ряд поправок в закон, регулирующий отношения строительных компаний и дольщиков. Корреспондент N1.RU разбирался в изменениях, предусмотренных законодательством.

Что изменится

Закон, регламентирующий долевое строительство, был принят почти 14 лет назад и за это время претерпел несколько редакций, которые так и не решили проблему обманутых дольщиков. С 1 июля вступили в силу новые изменения в Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», которые изменили схему финансирования строительства жилья. Отныне все сделки контролирует банк, а передача средств осуществляется с помощью эскроу-счёта.

Такой счёт открывается уполномоченным банком — посредником между застройщиком и дольщиком. То есть теперь при приобретении недвижимости деньги не передаются сразу напрямую застройщику, а замораживаются на эскроу-счёте банка на время строительства объекта. Средства на счёт банка-посредника вносятся после регистрации договора долевого участия и остаются там не дольше чем на полгода с момента ввода объекта в эксплуатацию.

Только после того как застройщик предоставит банку-посреднику разрешение на ввод в эксплуатацию дома и данные из Росреестра, подтверждающие государственную регистрацию права собственности, деньги дольщиков перечисляются застройщику.

Вернуть деньги и прекратить пользование эскроу-счётом для расчётов по договору участия в долевом строительстве можно в следующих случаях:

1) при расторжении договора участия в долевом строительстве;

2) при отказе от договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке;

3) при вступлении в силу оснований, предусмотренным гражданским кодексом РФ;

4) если застройщик признан банкротом и в отношении него начинается конкурсное производство;

5) если девелопера ликвидируют как юридическое лицо по решению арбитража;

6) если застройщик не передаст объект долевого строительства в оговоренный срок.

«Эскроу-счета — это по факту способ обеспечения обязательства застройщика перед покупателем, и в данном случае исключены риски мошенничества или неисполнения обязательств девелопером. До тех пор, пока банк — как сторона договора — не удостоверится, что дом построен и все предусмотренные законом документы предоставлены, застройщик денег не получит», — объясняет советник гендиректора ООО «Проминстрах» по правовым вопросам Валерий Курганов.

Таким образом, заморозка средств на эскроу-счетах составит по времени период, равный сроку строительства объекта по договору участия в долевом строительстве, плюс максимум шесть месяцев от срока ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, указанных в проектной декларации. В случае банкротства застройщика срок возврата банком денежных средств дольщику увеличится.

Риски нового закона

В теории новый механизм приобретения первичного жилья выглядит эффективно в плане защиты прав дольщиков. Однако, разобравшись в тонкостях, эксперты находят в нём слабые места.

В первую очередь, из-за риска неожиданного банкротства даже самых крупных банков существует высокая вероятность того, что покупатель окажется «зажатым» между банком и девелопером. Это может привести к резкому скачку коррупции на рынке первичной недвижимости, а также сокращению строительства качественного жилья.

«Последние изменения в законодательстве не нивелировали главный страх покупателя — риск того, что дом не будет построен. И даже гарантии банка вряд ли смогут переломить ситуацию и как-то повлиять на мнение покупателей, особенно учитывая, что за последние годы многие крупные банки прекратили своё существование, — резюмирует директор по продажам RDI Валерий Кузнецов. — Надеемся, что все эти механизмы будут отработаны и покупателям квартир не придётся искать способы «вынуть» свои сбережения теперь с банковских счетов».

Во-вторых, новое законодательство не предусматривает начисление процентов на блокируемые в рамках эскроу-счетов денежные средства. Это значит, что в случае возврата денег дольщик получит ту же сумму, которую он вносил на счёт банка-посредника без учёта инфляции и конъюнктурных изменений рынка недвижимости.

По словам Валерия Кузнецова, дольщики получат ровно столько, сколько хранится на эскроу-счетах. А на них банк не начисляет даже минимальный процент. При желании дольщик может подать иск с целью отсудить свои потери за счёт инфляции, но реально получить их маловероятно. Скорее всего, затраты на суды себя не оправдают и компенсация не будет получена.

Следующий момент для волнения — оплата приобретаемого жилья с помощью ипотечного кредита (сегодня более половины сделок на первичном рынке осуществляется именно так). Поправки в законодательстве предусматривают, что на эскроу-счетах будут размещаться первоначальный взнос и остальные средства, предоставляемые банком. Однако при расторжении договора долевого участия дольщик сможет забрать только ту часть кредита, которую к этому моменту успел погасить.

«Будет ли возвращаться обманутому дольщику при покупке жилья в ипотеку только часть кредита, которую он уже успел выплатить (без учёта процентов банку), зависит от договора ипотечного кредитования с банком», — уточняет Валерий Курганов.

Новый механизм предполагает, что в критической ситуации дольщики сами должны принимать решение: расторгать договор долевого участия и нести финансовые убытки или добиваться завершения строительства дома в рамках процедуры банкротства застройщика. Те, кто предпочтут второй вариант, пополнят ряды обманутых дольщиков, только с эскроу-счетами.