Расселение аварийного жилья: почему официальная оценка квартиры так отличается от независимой

Во-первых, не паниковать, во-вторых, не подписывать раньше времени никакие документы.

— Собственникам должны выплатить компенсацию. Городская администрация считает эту сумму исходя из собственных нормативов. Итог часто расходится с объективной рыночной оценкой, — объясняет Ольга Симонян. — Обычно чем дальше от центра, тем меньше эта разница. Мы помогаем людям получить адекватную компенсацию. Мы не обещаем «золотые горы», а объективно оцениваем жилье.

Если власти не согласны с оценкой сторонней организации и отказывают в увеличенной выплате, жильцы вправе обратиться в суд.

— Сразу же после признания дома аварийным. Но многие об этом даже не знают, ждут приглашения от властей, мучаются в невыносимых коммунальных условиях, — сетует Симонян. — К сожалению, далеко не все осведомлены, какие у них есть права. Некоторые даже искренне удивляются: «А что, с городской администрацией можно судиться?»

В ситуации с выплатами есть один небольшой нюанс. Если квартира была куплена, когда дом уже признали аварийным, то по закону собственник получит только то, что он заплатил. Но и из этой ситуации есть исключение. По суду можно добиться реальной компенсации, если сделка была проведена до 2019 года — именно тогда это правило вступило в силу.

Практика показывает, что такие суды длятся от 6 месяцев до года. Процедура следующая:

1. Администрация проводит оценку жилья.

2. Собственник не соглашается с суммой.

3. Собственник заказывает предварительную консультацию по независимой оценке (в INEX это делается бесплатно).

— Если эта оценка получается близка к той, что предлагает город, то мы советуем клиенту соглашаться на предложение и выбирать досудебный вариант. Например, если разница в 50–100 тысяч рублей, — описывает ситуацию Ольга Симонян. — Но бывает, что разница в оценке получается и в полмиллиона, и в полтора, тогда это уже вопрос принципиальный.

4. Администрация может не согласиться с независимой оценкой.
5. Собственник подает в суд.
6. В некоторых случаях администрация требует еще одну независимую экспертизу.

А вот дальше ситуация может развиваться по-разному, в зависимости от итогов этой экспертизы. Может быть назначена и дополнительная экспертиза, если предыдущий эксперт допустил ошибки в расчетах и это получилось доказать.

Главное, все процессы имеют положительный исход и приносят дополнительную выгоду истцам. Судебные расходы частично взыскиваются.

Отчет об оценке жилья и убытков стоит от 10 000 (комната) до 13 000 рублей (в зависимости от количества комнат в квартире), если он предназначен для выплаты в досудебном порядке и предоставляется в УЖО. Дополнительно необходимо положительное заключение экспертизы на отчет, которое стоит 1500 рублей.

— Если район отдаленный, то дополнительно прибавляется еще тысяча. Если в оценку включается расчет капремонта, то стоимость будет выше, — объясняет Ольга Симонян. — Хочу отметить, что сумма, потраченная на оценку для суда, в итоге возвращается при предъявлении закрывающих документов (договор, акт, кассовый чек). Для суда оценка стоит от 15 000 до 19 000 рублей.

Как вообще считают эту компенсацию? По рыночной цене аварийки или новой квартиры? По правилам, в качестве аналога должен браться не аварийный, но старый жилой фонд. Например, хрущевки или брежневки.

— Сейчас стоимость квадратного метра в Перми взлетела до 100 тысяч, вторичка запросто может стоить 80, а администрация все еще считает по 50–57 — отсюда и берется та разница, за которую стоит бороться, — предлагает Ольга Симонян. — Ведь на эти деньги людям нужно еще купить жилье. Важно, что мы учитываем размер земельного участка и удельный вес в квадратном метре жилья, что часто дает добавочную стоимость. Учитывается этажность, внутренняя отделка. В то время как государственная оценка не учитывает конъюнктуру рынка: центр это или отдаленный район. Хотя в последнее время город начал более гибко и внимательно подходить к выплатам. В расчет берется и район, и материал стен и перекрытий, и некоторые другие факторы.

Многих волнует, вернутся ли вложения в ремонт? Счета за обои и ламинат тут не помогут. Оценщики условно делят отделку на простую, улучшенную и люкс, а также прикидывают амортизацию. Так что даже если на стенах венецианская штукатурка, но ей уже лет 10, то большой суммы ждать не стоит.

В компенсацию закладываются убытки, причиненные переездом, то есть услуги риелтора, аренда машины и грузчиков. Всё это должно оплачиваться безусловно, даже если собственник не будет работать с риелтором и все вещи перевезет сам.

— Есть еще одна интересная тема — это капитальный ремонт, а точнее, компенсация за его отсутствие, — объясняет специалист. — По закону, все многоквартирные дома должны подлежать капремонту. Есть определенные нормативы, по которым кровлю надо ремонтировать с определенной периодичностью, стены, отмостку и всё остальное. И если это не было сделано, то это считается упущенной выгодой для собственников и подлежит компенсации по закону. Мы всегда оцениваем максимальную стоимость из реального диапазона, то, что реально получить, а не строим замки из песка, как некоторые оценщики. Бывает, клиенты обижаются на нас, когда кто-то обещает им оценить выше, чем мы. В итоге они всё равно возвращаются, потому что «кривые» оценки не проходят.

— Нам важно, какое решение будет принято и какую сумму присудят, — отмечает Ольга Симонян. — Мы понимаем, что жильцы аварийных домов находятся в сложной ситуации, многие приходят к нам после неудачного опыта общения с неквалифицированными юристами.

Полное сопровождение судебного процесса стоит 60 тысяч рублей. При этом клиентам дается рассрочка на 6 месяцев. После положительного решения суда компания получает бонус — 10% от той разницы, что удалось отсудить у администрации. Например, город оценил жилье в 600 тысяч, а INEX — в миллион. Так вот 10% платится с 400 тысяч рублей. Это сумма 40 000 и оплачивается она уже после получения денег от администрации.

Про неквалифицированных юристов и мошенников всех мастей нужно рассказать по подробнее.

— Бывают и лжеюристы, и недобросовестные оценщики. Первые обещают большие компенсации, могут навязать кредиты, забирают свою оплату и ничего не делают. Вторые же могут просто некачественно провести оценку. Так что обязательно надо смотреть репутацию компании. Если нет никаких отзывов, то это должно насторожить. Если отзывы нарочито положительные — это тоже должно вызвать сомнение.

Например, в городском Управлении жилотношений есть список компаний-оценщиков, с которыми можно работать.

После оглашения решение суда должно вступить в силу. Обычно сторонам дается 10 дней для возможности его опротестовать, но в случае с аварийным жильем это происходит крайне редко.

После этого с исполнительным листом и решением суда собственник должен прийти в казначейство. Именно оттуда ему должны перечислить деньги на счет. С момента зачисления у него есть еще месяц, чтобы освободить жилье. Но на практике бывает дольше, пока не найдется новое жилье.

Институт экспертизы INEX (ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита»),
адрес: Пермь, улица Клименко, 1, офис 19;
телефон: +7 (342) 2-103-888;
e-mail: info@zui.ru;
график работы: с 09:00 до 18:00 в будние дни.