«Предпосылок для снижения нет»: специалисты — об итогах года для пермского рынка недвижимости и прогнозах на 2023 год

2022 год мы запомним как год колоссальных изменений. Не успела страна оправиться от последствий пандемии, как в феврале всех потрясло начало спецоперации на Украине и последовавшее за этим повышение цен, уход иностранных брендов и компаний из России, повышение ключевой ставки Центрального банка аж до 20% годовых в феврале (сейчас она составляет 7,5% годовых). 21 сентября президент Владимир Путин объявил о начале частичной мобилизации, а 31 октября — о ее завершении. Мы решили узнать у специалистов по недвижимости, какие изменения происходили на рынке в этом году и что нас ждет в 2023-м.

Руководитель агентства недвижимости «Территория» Екатерина Пахомова отмечает: рост цен начался в период пандемии 2020 года. До этого рынок находился в стадии стагнации, особого изменения цен не было. Пандемия внесла серьезные коррективы в рынок новостроек: появилась программа господдержки, которая подогревала спрос и стимулировала повышение цен.

— Этот рост притормозился к концу 2021 года, то есть уже такого серьезного роста не было, — говорит специалист. — Ну и в январе 2022 года тоже особо цены не росли.

Главное событие 2022 года — СВО. Что стало с рынком новостроек?

После затишья в январе 2022 года, когда рынок только оправился от пандемии, началась специальная военная операция на Украине. В феврале-марте этого года, по словам Екатерина Пахомовой, цены существенно выросли:

— Тогда цены на жилье, на новостройки конкретно выросли на 10–15% <...> Это было связано с тем, что очень, скажем так, многие застройщики не понимали вообще, что дальше-то будет, как всё будет складываться, что произойдет со строительством, со стройкой, — рассказывает Екатерина Пахомова корреспонденту 59.RU. — Это было продиктовано не объективными даже обстоятельствами, а больше эмоциональностью, неизвестностью.

Кроме этого, застройщикам пришлось решать вопрос с импортозамещением, менять логистику доставки стройматериалов и комплектующих. Это тоже повлияло на повышение цены.

— Конечно, все решили, это бизнес, и бизнес привык решать вопросы, и даже если какие-то каналы недоступны, то находится возможность через другие каналы, через другую логистику [доставить], чем-то это заменить, с другими поставщиками связаться, — говорит специалист. — Конечно, все эти каналы застройщики очень быстро наладили: у них выхода не было.

С начала спецоперации на Украине, то есть с конца февраля и начала марта этого года, за 10 месяцев цены на рынке новостроек выросли на 17%, а за год, с декабря 2021 года по декабрь 2022-го, — на 33%. На изображении ниже — изменение цен за квадратный метр в двухкомнатных квартирах в пермских новостройках (за точку отсчета мы брали январь 2022 года — месяц до начала СВО, когда рынок находился в стадии стагнации).

Если цены на рынке новостроек выросли резко и существенно, то на рынке вторичной недвижимости ситуация была более спокойная, однако рост всё равно произошел: за год стоимость квартир выросла на 11%.

— Почему со вторичным рынком такая история? Потому что если застройщики моментально, очень быстро отреагировали, то, соответственно, люди — более медленно, — комментирует Екатерина Пахомова. — Это же личные истории у каждого, поэтому такой быстрой реакции не было.

Также на вторичку повлиял рост спроса на новостройки.

— Новостройки у нас кредитуются, то есть на новостройки у нас действуют специальные программы, более того, в течение всего года застройщики очень сильно стимулировали спрос совместными программами с банками, — рассказывает Екатерина Пахомова. — Очень много было субсидированной ипотеки, ипотеки с господдержкой.

«Торг мог составлять порядка 10%»

— По дорогим объектам, которые стоят, ну, скажем так, более 8 миллионов, торг мог составлять порядка 10% — это очень существенно, — говорит Екатерина Пахомова. — Представьте: квартира стоит 10 миллионов, и 10% торг — это целый миллион. И люди так торговались, кому нужно было продать, те снижались.

Однако это не касалось маленьких квартир: они продавались практически за ту стоимость, за которую выставлялись, но дольше — по 3–4 месяца (а квартиры стоимостью более 10 миллионов — по 6 месяцев — год). Цена небольшой квартиры на вторичном рынке была меньше, чем квартиры в новостройке в еще не сданном доме.

По словам частного риелтора Натальи Каменских, сейчас на рынке мало предложений. Люди перестали покупать квартиры из-за нестабильной ситуации в стране (начало СВО, а потом — мобилизация), поэтому предпочитают снимать жилье.

Екатерина Пахомова тоже отмечает востребованность аренды.

— В начале 2022 года затишье было, и предложений было больше, цены не росли, а сейчас квартира уходит очень быстро и цены выросли. То есть все-таки для многих людей ипотека стала дорогой, в аренду снять дешевле, — отмечает специалист. — Чтобы у вас сейчас платеж по ипотеке составлял 10–15 тысяч рублей, такого практически нет, тогда надо просто добирать по ипотеке. Например, у вас своя квартира, вы ее продаете, берете только небольшую разницу — 1 миллион рублей, и у вас платеж по ипотеке небольшой.

Платежи по ипотеке сейчас составляют в среднем 30 тысяч рублей и выше, рассказывает Екатерина Пахомова.

Некоторые меняют старое жилье на новое и, пока строится дом, снимают квартиру, поэтому сейчас на рынке аренды дефицит, но дефицит недорогих квартир — за 15–17 тысяч рублей в месяц. Таких предложений мало, хотя еще в начале года квартиры были: можно было найти неплохой вариант даже за 10–11 тысяч рублей в недавно сданном доме, правда, без мебели.

— Очень интересен стал рынок, тенденция на строительство индивидуального жилья сейчас усиливается, — рассказывает корреспонденту 59.RU Екатерина Пахомова.

Люди покупают земельные участки и строятся даже несмотря на то, что неизвестна стоимость конечного продукта (цены на стройматериалы и комплектующие в течение строительства меняются). Кроме этого, сейчас много компаний, которые занимаются строительством индивидуального жилья, — рынок в стадии развития, но предложений мало. Наталья Каменских отмечает: особого ажиотажа на рынке загородной недвижимости нет — люди ждут, что в 2023 году появятся новые ипотечные программы.

21 сентября президент России Владимир Путин объявил о начале частичной мобилизации. По словам частного риелтора Натальи Каменских, мобилизация сказалась и на рынке недвижимости.

— Очень много приостановилось сделок, потому что люди не знали, чего дальше ждать, кто-то боялся, что его заберут, — рассказывает риелтор. — Появилось очень много квартир, которые нужно было продать срочно: кто-то из страны уезжал, кто-то хотел погасить ипотеку, то есть какие-то свои обстоятельства. Соответственно, эти квартиры были немного дешевле.

По словам специалиста, продлилась такая ситуация буквально месяц. Кроме этого, Наталья Каменских заметила, что люди стали бояться покупать загородные дома. Сделки срывались: женщины боялись, что мужей мобилизуют и они не смогут без мужчины справляться с большим домом.

По оценке Екатерины Пахомовой, рынок новостроек до декабря был активным: люди покупали жилье, предложений было много — на сегодняшний день на продажу выставлено примерно 8 тысяч квартир. На рынке вторичной недвижимости ситуация хуже: предложений в два раза меньше — 4 тысячи квартир.

Востребованы на рынке небольшие квартиры: однокомнатные, евродвушки, евротрешки, двухкомнатные квартиры с небольшим метражом, но, что важно, с отделкой.

— Востребованность с отделкой более высокая, потому что хотят люди конечный продукт получить, тем более если отделка входит в стоимость и можно прокредитоваться на отделку, то это, конечно, привлекательно, — подытоживает Екатерина Пахомова.

Еще один важный пункт: цены на квартиры продолжают расти как на рынке новостроек, так и на рынке вторичного жилья. Последнее существенное повышение произошло в ноябре: на новостройки цены поднялись на 5%, на вторичку — на 1,5%. Это прежде всего было связано с тем, что ипотеку с господдержкой хотели закрывать в 2022 году — это подстегнуло спрос. Кроме того, сейчас застройщикам, если говорить о рынке новостроек, незачем снижать цены: плановые показатели к концу года многие выполнили.

В этом году после резкого повышения процентной ставки ЦБ, связанного с началом СВО, рынок остановился, но появилась льготная ипотека по новостройкам около нулевой ставки, или субсидированная ипотека. По этой программе можно было взять ипотеку под 0,01% или 0,1% (обычно на первый год), разницу между базовой и субсидированной ставкой брал на себя застройщик, который закладывал затраты в финальную стоимость квартиры. По словам Натальи Каменских, этой программой начали массово пользоваться инвесторы — покупали квартиру по низкой ставке для дальнейшей перепродажи.

По словам риелтора, субсидированная ипотека была удобна для тех, кто ждал сдачу дома и до того момента, как дом достраивали, снимал жилье: так не приходилось, помимо арендной платы, тратить большие деньги на выплаты по кредиту.

Субсидированной ипотеки в 2023 году не будет, но льготная остается, правда, меняется процентная ставка — поднимается с 7 до 8%.

— Cейчас люди поубавят покупательский пыл, — говорит Екатерина Пахомова. — Люди уже выдохнули, ипотеку с господдержкой продлили, пусть чуть-чуть повысили процент, но всё равно [льготная ипотека] остается привлекательной. Если учитывать, что у нас инфляция порядка 13%, то даже если ипотека с господдержкой будет на 8% годовых, в принципе, можно будет брать [ее] и использовать. Думаю, что уже такого скачка, как 5%, например, или как после спецоперации 10–15%, уже не будет.

Еще одно изменение в 2023 году — расширение семейной ипотеки (процентная ставка по ней составляет 6% и меняться не будет).

— Раньше можно было ее взять, если есть ребенок, рожденный после 1 января 2018 года, сейчас ее расширили: [стали давать] семьям, у которых есть двое детей не старше 18 лет. Это очень большой процент [населения], — объясняет Наталья Каменских.

По мнению Екатерины Пахомовой, делать прогнозы сложно, но если исходить из сегодняшней ситуации, то можно сказать, что цены на рынке недвижимости продолжат расти. Но резкого скачка цен не будет.

— Никаких предпосылок для снижения нет, — комментирует эксперт. — Потому что всё же хоть логистика более-менее налажена, но тем не менее мы всё равно наблюдаем рост цен и на строительные материалы, и на работы.

Наталья Каменских о будущем говорит с осторожностью: предпосылок для резкого повышения цен не видит, но прогнозы делать, по ее словам, бессмысленно.

— Я даже браться не берусь, потому что сколько мы ни пробовали [прогнозировать], всё равно не так получается, — говорит специалист. — То есть всё равно всё будет зависеть от обстановки в стране.

Оптимистично можно говорить о предложении. В следующем году, уверены эксперты, будет что покупать: в 2022 году сдается больше 500 тысяч квадратных метров жилья. Обычно, по опыту Екатерины Пахомовой, в конце года сдавали около 450 тысяч квадратных метров многоквартирного жилья. При этом сейчас застройщики делают акцент не на точечные дома, а на квартальную застройку, в том числе на комплексное развитие территории.

Неутешительные прогнозы для рынка недвижимости в 2023 году строит Ольга Симонян — эксперт по недвижимости и руководитель INEX group.

— Что прежде всего формирует спрос? Доступность жилья и доходы людей, — рассказывает Ольга Симонян. — В частности, доступность долгое время росла за счет низких ставок по ипотеке, разогреваемых государством, в частности, на новостройки, плюс [ввели] снижение рисков для покупателей (эскроу-счета). Вторичка росла за счет невыгодности альтернативного сохранения средств: ставка по вкладам существенно ниже инфляции на рынке. В итоге цены и в том и в другом сегменте достигли своего пика.

Эксперт, напротив, считает, что ни пандемия, ни спецоперация особо не повлияли на рынок, — больнее всего ударит по жилью новый год.

— Если относительно доступности жилья до конца этого года были позитивные тенденции, рынок постоянно искусственно подогревался, то общий уровень доходов населения оставляет желать лучшего, — считает эксперт. — Зарплаты, которые декларирует Росстат, далеки от реалий. Возможность выплачивать кредит медленно сокращается: стоимость потребительской корзины неуклонно раздувается. Цены на продукты резко влетели, дорожает коммуналка. Колоссальное количество семей живет в ипотеке, а доходы не успевают за дикими темпами инфляции на товары первой необходимости. Таким образом, доля затрат на жилье в общем доходе неуклонно растет. Так бремя выплаты платежей по ипотечному кредиту становится больнее и больнее.

По оценке Ольги Симонян, падение рынка в 2023 году ожидается на 30%. При этом, даже если цены и понизятся, часть заемщиков всё равно не сможет платить по ипотеке и будет вынуждена искать дешевое жилье — в два раза дешевле, чем сейчас. Такого жилья на рынке просто не будет.

— Учитывая, что стоимость земли и стоимость строительства и так достаточно высока и, чтобы построить даже минимально качественное и доступное жилье, есть определенный порог, должна делаться ставка на минимальную площадь жилья и удаленность от центра города, — прогнозирует специалист.

Ранее мы прошлись по пермским магазинам стройматериалов и рассказали, как изменились цены и ассортимент. Также мы делали обзор самых дорогих квартир, которые можно арендовать в Перми, рассказывали о квартирах, продающихся в городе за миллион и меньше, и показывали самые дорогие пермские дома.