Как законно перепланировать квартиру и не лишиться её — инструкция

Когда обычный ремонт не решает проблемы в квартире, выручит перепланировка: можно сдвинуть или убрать перегородку, чтобы увеличить отдельные комнаты.

Важно помнить: любые подобные работы требуют согласования, а часть вариантов перепланировок вообще запрещена. Ниже — что разрешают, что под запретом и какие последствия ждут за нарушения.

Под перепланировкой понимают любые изменения, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры не совпадает с планом из выписки из единого государственного реестра недвижимости или экспликации бюро технической инвентаризации. Даже перенос дверного проёма или разборка встроенного шкафа в старом доме — это перепланировка, и её нужно согласовывать.

Есть и переустройство квартиры — перенос инженерных сетей и оборудования, отмеченных на плане: раковин, плит, ванн, батарей. Такие изменения тоже подлежат согласованию.

Что обычно согласуют:

• увеличение «мокрой» зоны (с повышенной влажностью) за счёт нежилых помещений — коридора, кладовой;

• расширение коридора за счёт санузла;

• перемещение ненесущих перегородок внутри комнат;

• увеличение жилой площади за счёт коридора.

Что согласовать крайне трудно или нельзя вовсе:

• снос несущих конструкций;

• демонтаж вентиляционного короба;

• перенос батареи на лоджию или балкон;

• увеличение площади комнаты за счёт балкона или лоджии;

• перенос «мокрых» зон в жилые комнаты;

• объединение газифицированного помещения с жилыми комнатами.

С 1 апреля 2024 года вступили в силу последние изменения в правилах перепланировок. С этого момента процедура стала сложнее.

По словам руководителя проекта «Контур.Недвижимость» Константина Ташлыкова: «Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН».

Если вы планируете перепланировку или обнаружили у предыдущего собственника несогласованные работы, действуйте по шагам:

• сначала подготовьте проект перепланировки. Его вправе разработать техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Понадобятся два документа: техническое заключение о допустимости перепланировки и сам проект. При необходимости добавляют раздел о переустройстве — если планируется перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• перед началом работ согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или непосредственно в районную администрацию. Комиссия рассматривает его до 45 дней и выносит решение. Отказ, с которым вы не согласны, можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев;

• получив разрешение, приступайте к работам. Согласование действует ограниченное время — обычно не больше одного года. За этот срок необходимо завершить строительство; при необходимости продлите согласование, направив письменное уведомление в жилинспекцию;

• завершив ремонт, обратитесь в тот же орган, где выдавали разрешение. Квартиру осмотрит комиссия и сверит выполненные работы с проектом. При отсутствии нарушений вы получите акт приемочной комиссии — подтверждение законности изменений;

• завершающий этап — внесение изменений в ЕГРН. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана перепланировки. С готовым планом подайте заявление в МФЦ о корректировке сведений о границах или площади квартиры; МФЦ направит документы в Росреестр, где внесут изменения и выдадут выписку с обновлёнными данными.

Несогласованная перепланировка обернётся штрафом. По Жилищному кодексу, физическому лицу придётся заплатить от 2000 до 2500 рублей, а юридическому — от 40 000 до 50 000 рублей.

Штрафом дело не ограничивается. После его уплаты всё равно нужно пройти описанную процедуру, а при отказе в согласовании — вернуть квартиру в первоначальное состояние. Если требование проигнорировать, есть риск лишиться жилья: право собственности могут прекратить и продать квартиру на публичных торгах.